Makroiqtisodiy va hududiy tadqiqotlar instituti (MHTI) ekspertlari tomonidan mamlakatimizda bozor tamoyillari asosida tadbirkorlik va shaharsozlik faoliyatini amalga oshirish uchun ijara va mulk huquqi asosida auksion orqali 2023-2024 yillarning yanvar-sentabr oylarida tumanlar kesimida sotilgan yer maydonlari tahlil qilindi.

Respublika bo‘yicha onlayn-auksion orqali mulk va ijara huquqi asosida tadbirkorlik va shaharsozlik faoliyatini amalga oshirish uchun 2024-yilning yanvar-sentyabr oylarida 19 327 ta lot, 2 681,5 gektar yer uchastkalari 2 860, 1 mlrd. so‘mga sotilgan bo‘lib, 2023-yilning shu davridagiga nisbatan sotilgan lotlar soni 1,9 barobargacha, yerlarning hajmi 1,8 barobargacha, yerlarni sotishdan tushgan mablag‘lar miqdori esa 4,0 barobargacha ortgan. Natijada o‘rtacha 1 ga yerning narxi 595,1 mln. so‘mga qimmatlashgan.

Quyidagi jadvalga ko‘ra, hududlar kesimida mulk va ijara huquqi asosida 2024-yilning yanvar-sentyabr oylarida 2023-yilning shu davridagiga nisbatan tahlil qilinganda Toshkent shahrida 4,7 barobar, Qoraqalpog‘iston Respublikasida 4,4 barobar, Andijon viloyatida 3,2 barobar, Xorazm viloyatida 2,8 barobar, Qashqadaryo viloyatida 2,7 barobar va Namangan viloyatida 2,5 barobar ko‘p yer maydonlari sotilgan.

2023-2024 yillarning 9 oyi davomida auksion savdolari orqali mulk va ijara huquqi asosida sotilgan yer uchastkalari to‘g‘risida
MA’LUMOT

Auksion savdolari orqali 2024-yilning yanvar-sentyabr oylarida 2023-yilning shu davridagiga nisbatan ijara va mulk huquqi asosida noqishloq yerlarni sotishda respublika bo‘yicha o‘rtacha 1 ga yer narxi Toshkent shahrida 13 495,7 mln. so‘mga, Xorazm viloyatida 1 011,7 mln. so‘mga, Buxoro viloyatida 994,5 mln. so‘mga va Navoiy viloyatida 812,1 mln. so‘mga qimmatlashgan.

Shuningdek, eng past ko‘rsatkichlar Sirdaryo viloyati (163,6 mln. so‘m), Qoraqalpog‘iston Respublikasi (138,3 mln. so‘m), Qashqadaryo (131,1 mln. so‘m), Namangan (115,2 mln. so‘m) va Andijon (22,4 mln. so‘m) viloyatlarida o‘rtacha 1 ga yerning narxi arzonlashganligi kuzatildi.

Respublikada tumanlar kesimida realizatsiya qilingan yer maydonlari dinamikasini kuzatadigan bo‘lsak, auksion savdolari orqali 2024-yillarning yanvar-sentyabr oylarida ijara va mulk huquqi asosida noqishloq yerlarni sotish bo‘yicha Nukus shahri, Nukus, Qo‘ng‘irot, Taxiatosh, Do‘stlik, Denov, Qo‘shko‘pir, Tuproqqal’a va Xazorasp tumanilarida eng yuqori ko‘rsatkichlar qayd etilganini ko‘rish mumkin.

Yer huquqi bo‘yicha (mulk va ijara) savdolar tahlili quyidagilarni aks ettirmoqda.

Mulk huquqi:

2024-yilning yanvar-sentyabr oylarida respublikada 11 333 ta (546 gektar) lot mulk huquqi asosida 315,7 mlrd. so‘mga realizatsiya qilingan.

Biroq, respublikadagi 67 ta tuman (shahar)da, jumladan, Andijon (10 ta), Buxoro (6 ta), Qashqadaryo (3 ta), Navoiy (4 ta), Samarqand (7 ta), Sirdaryo (3 ta), Surxondaryo (6 ta), Toshkent (11 ta) va Farg‘ona (6 ta) viloyatlari hamda Toshkent shahrining 11 ta tumanda mulk huquqi asosida yer uchastkalari auksion savdolariga umuman chiqarilmagan.

Eng ko‘p auksion savdolariga chiqarilgan lotlar miqdori Xazorasp (547 ta), Gurlan (514 ta), Qo‘shko‘pir (424 ta), Bag‘dod (364 ta), Tuproqqal’a (354 ta), Qonliko‘l (328 ta) va Qorao‘zak (328 ta) tumanlariga to‘g‘ri kelsa, eng ko‘p sotilgan yer maydonlari Nukus – 565 ta (4,4 mlrd. so‘m), Xazorasp – 545 ta (10,0 mlrd. so‘m), Denov – 435 ta (18,7 mlrd. so‘m), Taxiatosh – 405 ta (1,9 mlrd. so‘m), Qo‘ng‘irot – 381 ta (3,9 mlrd. so‘m), Tuproqqal’a – 308 ta (3,0 mlrd. so‘m) tumanlari hamda Nukus shahriga - 392 ta (11,2 mlrd. so‘m) to‘g‘ri kelmoqda.

2024-yilning yanvar-sentyabr oylarida 2023-yilning shu davridagiga nisbatan mulk huquqi asosida sotilgan yer maydonlari hajmi 3,5 barobargacha, lotlar soni 2,8 barobargacha, yer maydonlarini sotishdan tushgan mablag‘lar miqdori esa 3,0 barobargacha ortgan. Biroq o‘rtacha 1 ga yerning narxi 102,1 mln. so‘mga arzonlashgan.

2024-yil davomida ijara va mulk huquqi bilan umumiy auksion savdolariga chiqarilgan yerlarning aksariyati ijara huquqi asosida chiqarilishi, bo‘sh yer uchastkalari aholi punktlarining bosh rejalariga, aholi punktlari qismlarini batafsil rejalashtirish loyihalariga yoki hududlarni kompleks rivojlantirish va rejalashtirish bo‘yicha boshqa hujjatlarga, xususan, master reja talablariga yoxud yer uchastkalaridan foydalanishning ruxsat berilgan turlariga muvofiq emasligi ularni mulk huquqi asosida auksionga chiqarish imkoniyatini cheklab qo‘ymoqda.

Bundan tashqari, yer uchastkalarini mulk huquqi bilan chiqarishda ularning boshlang‘ich bahosini real bozor qiymatidagi narxdan kelib chiqib emas, balki amaldagi milliy baholash standartlari asosida baholanishi yer bahosining juda qimmat chiqishiga va ularning auksion savdolarida sotilmasligiga olib kelmoqda.

Ma’lumot uchun: 2024-yil davomida 5 824,0 gektar yer maydoni ijara va mulk huquqi bilan auksion savdolariga chiqarilgan (ijara huquqi asosida 5323,7 gektar yer maydoni yoki auksion savdolariga chiqarilgan yer maydonlarining 91,4%i va mulk huquqi asosida 500,3 gektar yer maydoni auksion savdolariga chiqarilgan yer maydonlarining 8,6%i).

Ijara huquqi:

Auksion savdolariga ijara huquqi asosida tadbirkorlik va shaharsozlik faoliyatini amalga oshirish uchun chiqarilayotgan yer maydonlari (lot) soni 2024-yilning yanvar-sentyabr oylarida 2023-yilning shu davridagiga nisbatan 2 barobar, yer maydonlari 1,5 barobar ortgan. Natijada o‘rtacha 1 ga yerning narxi 4 barobar qimmatlashgan.

Respublika bo‘yicha yer maydonlarini sotishdan tushgan mablag‘lar 2023-yilning yanvar-sentyabr oylarida jami 604,2 mlrd.so‘mni tashkil etgan va  boshlang‘ich narxiga nisbatan 2 baravar ko‘proq summa (308 mlrd.so‘m) ga sotilgan bo‘lsa, (lotlar soni – 6,4 ming, maydoni – 1 350,8 ga) 2024-yilning yanvar-sentyabr oylarida 2 544,4 mlrd.so‘mga,ya’ni boshlang‘ich narxiga nisbatan 2 baravar ko‘proq summa (1 303,6 mlrd.so‘m) ga sotilgan (lotlar soni – 8 ming, maydoni – 2135,5 ga).

Shuningdek, 2024-yilning hisobot davrida Pop, Uchqo‘rg‘on, Yangiqo‘rg‘on, Gurlan, Yakkasaroy tumanlari hamda Shahrisabz, Shirin shaharlarida ijara huquqi asosida auksion savdolariga chiqarilgan yer uchastkalari umuman sotilmagan.

Ijara huquqi asosida sotilgan 1 ga bo‘sh yer maydonining o‘rtacha narxi 2023-yilning yanvar-sentyabr oylarida 447,3 mln.so‘mni, 2024-yilning yanvar-sentyabr oylarida 1 191,5 mln.so‘mni tashkil etgan va 1 ga yerning narxi o‘rtacha 2,7 barobar qimmatlashgan.

Ushbu raqamlar hududlar kesimida tahlil qilinganda, 2024-yilning yanvar-sentyabr oylarida sotilgan 1 ga bo‘sh yerning eng arzon o‘rtacha narxi Qoraqalpog‘iston Respublikasi  (18,7 mln.so‘m), Sirdaryo (111,9 mln.so‘m) va Namangan viloyatlarida (290,3 mln.so‘m), eng qimmat narxi esa Toshkent shahri (29 899,1 mln.so‘m), Xorazm (3 209,2 mln.so‘m) va Buxoro (1 285,4 mln.so‘m) da qayd etilgan.

Yirik shaharlar kesimida qilingan tahlillarga ko‘ra, 2023-yilning yanvar-sentyabr oylarida Navoiy shahrida 10 gektar yer uchastkasi ijara huquqi bilan auksion savdolarida 1 572 mln.so‘mga sotilgan bo‘lsa, 2024-yilning shu davrida 12 gektar yer uchastkasi 98 696 mln.so‘mga sotilgan, ya’ni o‘rtacha 1 ga yerning narxi 8 059,1 mln. so‘mga qimmatlashgan. Sotilgan o‘rtacha 1 ga yerning narxi Samarqand shahrida 4 097,6 mln. so‘mga, Termiz shahrida 3 932,9 mln. so‘mga, Chirchiq shahrida 6 725,4 mln. so‘mga, Xiva shahrida 3 717,8 mln. so‘mga va Urganch shahrida 3 295,8 mln. so‘mga qimmatlashganligi kuzatildi.

Shu bilan birga, ushbu ko‘rsatkich tumanlar kesimida ko‘rilganda o‘rtacha 1 ga yerning narxi Mirzo Ulug‘bek tumanida 24 651,9 mln. so‘mga, Xazorasp tumanida 9 409,5 mln. so‘mga, Bektemir tumanida 8 860,3 mln. so‘mga, Namangan tumanida 6 088,2 mln. so‘mga va Xonqa tumanida 2 463,3 mln. so‘mga oshgan.

Hozir auksion savdolarida turgan jami lotlar miqdori 30,5 mingtani tashkil etmoqda. Savdolarda turgan jami lotlar (5,5 mingta) ning maydoni 0,0050 gacha (50 kv.m) (umumiy lotlar miqdorining 18%i), 0,005-0,01 gacha (50-100 kv.m) 7,4 ming ta lot (umumiy lotlar miqdorining 24,3%i), 0,01 ga va undan yuqori (100 kv.mdan yuqori) 17,6 mingta lot (umumiy lotlar miqdorining 57,7%) tashkil etmoqda.

Mazkur raqamlardan ko‘rinib turibdiki, aksariyat lotlarning maydoni kichik bo‘lganligi (qurilish materiallari savdo rastalarini tashkil etish uchun), boshqa sohada faoliyat yuritadigan tadbirkorlik subyektlari uchun jozibador bo‘lmaganligi hamda mulk bilan chiqarilgan yerlarning boshlang‘ich bahosi (19,4 mln.so‘m 36 kv.m uchun) yuqoriligi bois hanuzgacha auksion savdolarida sotilmasdan turibdi.

Natijada ushbu tuman va shaharlarda tadbirkorlik va shaharsozlik faoliyatini amalga oshirishda yerlarning iqtisodiy jihatdan jozibadorligi pasayishi hamda yer resurslaridan oqilona foydalanilmasligiga olib kelmoqda.

Umumiy sotilgan yerlarning tahlil qilingan ko‘rsatkichlari tuman va shaharlarda tadbirkorlik va shaharsozlik faoliyatini amalga oshirishda yer resurslarini realizatsiya qilish dinamikasi yil sayin ortayotgani yerlarning iqtisodiy jihatdan jozibadorligi oshayotgani hamda mahalliy va xorijiy investorlarga o‘z biznes g‘oyalarini amalga oshirish uchun keng imkoniyatlar yaratayotganini ko‘rsatmoqda.

Ushbu tahlillardan quyidagi xulosalar olindi:

1. Aksariyat tumanlarda yer uchastkalarini ijaraga berishdan tushgan mablag‘lar 2024-yilning yanvar-sentyabr oylarida 2023-yilning shu davridagiga nisbatan ortgan. Natijada yer auksionlarida 1,9 trln. so‘mlik bo‘sh yer maydonlari sotilib, uning ma’lum qismi mahalliy byudjetga yo‘naltirilgan.

2. 2024-yilning yanvar-sentyabr oylarida respublikadagi 67 ta tuman (shahar)da mulk huquqi asosida yer uchastkalari auksion savdolariga umuman chiqarilmagan.

3. Auksion savdolariga chiqarilgan lotlar yerga bo‘lgan huquq turiga qarab taqqoslanganda:

- 2023-yilning yanvar-sentyabr oylarida 12 595 ta lot (69,9%) yoki 3 446 gektar maydon ijara, 5 428 ta lot (30,1%) yoki 328,5 gektar maydon mulk huquqi asosida savdoga chiqarilgan;

- 2024-yilning yanvar-sentyabr oylarida: 24 612 ta lot (69,3%) yoki 5 323,7 gektar maydon ijara, 10 884 ta lot (30,7%) yoki 500,3 gektar maydon mulk huquqi asosida savdoga chiqarilgan.

4. Tahlil natijalari ko‘ra, ayrim hududlarda tadbirkorlar uchun noqulay bo‘lgan yerlar tanlanganligi sababli hamda qurilish obyektini tashqi muhandislik-kommunikatsiya tarmoqlariga ulash mumkin bo‘lgan quvvatlar to‘g‘risidagi ma’lumotlar batafsil yoritilmaganligi yoki kommunikatsiya tarmoqlari mavjud emasligi natijasida auksion savdolariga chiqarilgan yer uchastkalari bir necha bor takroran savdolarga qo‘yilayotganligi ma’lum bo‘ldi.

Yuqoridagidan kelib chiqqan holda, auksion savdolarini yanada takomillashtirish hamda rasmiy yer bozorining qamrovini kengaytirish yuzasidan quyidagi takliflarni bildirish mumkin:

- auksion savdolariga ijtimoiy infratuzulma hamda muhandislik kommunikatsiyalari obyektlari mavjud bo‘lgan hududlarda namunaviy loyihalar asosida master rejani ishlab chiqish sharti bilan yakka tartibdagi uy-joy qurilishi uchun 1 gektardan ortiq yer uchastkalarini mulk huquqi asosida auksionga chiqarish ishlarini jadallashtirish;

- tuman (shahar) kadastr filiallari hamda qurilish bo‘limlari hududlarning iqtisodiy rivojlanish dasturlari, tasdiqlangan shaharsozlik hujjatlari hamda urbanizatsiya jarayonlarini (o‘sish nuqtalari) chuqur tahlil qilgan holda, infratuzilma mavjud bo‘lgan yerlarni auksion savdolariga chiqarish choralarini ko‘rish, natijada yerning iqtisodiy jihatdan jozibadorligining ortishi hamda hududlarning tadbirkorlik faoliyati rivojlanishiga imkoniyat yaratish;

- Davlat aktivlarini boshqarish agentiligi, Kadastr agentligi tomonidan 2022-yildan hozirgi kunga qadar auksion savdolariga chiqarilib, hanuzgacha sotilmasdan turgan barcha lotlarni (aksariyat lotlar tuman markazida joylashgan) auksion savdolaridan chiqarib ularni birlashtirib, jozibador bo‘lgan loyihalarni ishga tushirish uchun yerdan foydalanish maqsadini belgilab, ijara huquqi bilan qayta savdolarga chiqarish choralarini ko‘rish;

- tuman (shahar) qurilish va kadastr organlari tomonidan “Yerelektron” AATga kiritilayotgan bo‘sh yer uchastkalari bo‘yicha takliflarni rad etish asoslarini qayta ko‘rib chiqib, shaharsozlik hujjatlariga monelik qilmaydigan yerlar bo‘yicha takliflarni shakllantirish choralarini ko‘rish hamda tizimga kiritilgan takliflar bo‘yicha tayyorlanayotgan yer materiallarini ishlab chiqish ishlarini yakunlab, ularni kelishish jarayonini tezlashtirish orqali ushbu yerlarni auksion savdolariga chiqarish ishlarini jadallashtirish maqsadga muvofiq.

Moxir ShAGAZATOV,
MHTI markaz rahbari

Diyor ERGAShEV,
MHTI Loyiha rahbari

Abdulahad NODIROV,
MHTI bosh mutaxassisi